抢走石龙60%客户的石湾，房价真的扶摇直上了吗？
一江之隔。江的两岸，楼市的状况大相径庭。
江的南岸，18000元/平起，但已无力攀升，破”2“是个难关；江的北岸，房价如脱缰之马，早有新盘突破万元大关，仍在筹谋涨价。
一江之隔，隔出石龙和石湾。一个年轻，一个老成。
双方均有自己需要面对的难题。年轻的石湾，需要给自己找到更多的支撑和依托；老成的石龙，需要恢复曾经的蓬勃与朝气。
你，会选择哪里？
| 江的两边，价差近一倍
800岁石龙的难言之隐
石龙，占地面积仅13.83平方公里，是东莞最小的镇，也是东莞第一个设立的镇，已800岁。
800岁的石龙，也许会回想自己年轻的过往：
“曾是南中国商贸重镇，广州、深圳、香港、惠州等多地物资均由此转运，被誉为珠三角的核心区，与广州、佛山、顺德陈村并称为广东四大名镇。”
800岁的石龙也体验过事过境迁。随着各地交通的蓬勃发展，石龙作为物流枢纽的重要性也日渐减退，与之关联的上下游产业亦逐步迁出，石龙随即面临转型困境。
尽管近年来高铁、地铁双轨加持，亦难抵其式微之势，近年来GDP均位于全市较低水平。
| 2019年镇街经济期中成绩单，石龙位居26位
不仅如此，虽被规划入松山湖片区，然而因其距离松山湖较远，“松湖效应”并未能辐射至此。
800岁的石龙是孤独的。并不大的土地面积，使得石龙难以施展；同时，电子信息、医药食品、现代服务业三大支柱产业，也并不强势。
房地产，同样没有什么生气。在售盘仅5个，分别位于新城区及西湖区，且均以旧盘销售为主，各盘可选择的房源并不多。
价格最高的两个盘，均由品牌港企打造。
🔖 新鸿基·珑汇
其中的新鸿基·珑汇，便是新鸿基上世纪90年代入驻东莞以来打造的唯一一个项目，占地10万平，总户数3018户，是目前石龙体量最大的楼盘。
项目在售2期，68平两房户型基本已售罄，96-103平三房户型也仅余少量高层房源。部分房源由于朝南，且景观较好可直望东江，价格相应也较高，清水房均价约为18000元/平。
| 足不出户即可眺望东江，为该盘一大卖点
项目还有三期四期，包含了一线江景洋房与别墅产品，体量比一期二期更大，开发周期还有至少5年。
据了解，项目约有20%香港业主，其中的两房户型不少也是为香港业主量身定制。项目小区环境和江景资源一流，是石龙在售盘中质量最高的。
如果自住，除了三房仅有一个卫生间这一缺点外，小区本身的花园、硬件、江景资源基本满分。
| 92平3房户型，户型方正，双阳台，但仅一个卫生间
🔖 嘉华星际湾
另一个同样由港企开发的项目嘉华星际湾则位于西湖区，销售中心冷清，也并不急着卖。
在售户型为100-238平三、四房，毛坯均价约为16500-20000元/平，对比其2014年首次开盘价，翻了一倍。
而余货同样不多，其100-130平三房户型仅余不到10套，均位于顶楼或底层；而238平四房从去年6月开盘至今，余货约为40套。
| 销控表橙色部分为已售，基本为尾盘在售
该盘最早一批交楼为2016年，且目前均以现楼交付。但实地观察可见，小区入住率偏低，不到50%，在装修的房源也为少数。
该盘的一大弊病为户型设计较差，并不方正，其中一个房间需要自己围蔽改造，并且面积过小，仅卫生间面积大小。
| 需自行围蔽的尴尬小房间
🔖 嘉宏锦峰
石龙上一次招拍挂，已是2015年，由嘉宏集团以15290万总价斩获，以嘉宏锦峯为名，目前已建成在售。
该盘在售户型为104-139平的3-4房，毛坯交付，均价约为16500元/平，与其去年4月开盘价基本持平。
| 目前126平四房户型仅余1套，总价约为216万
而该盘与星际湾相距仅1.3公里，周边缺乏成熟配套，娱乐、购物仍需驾车前往星际湾商业中心，稍有不便。
小结：
看了三个盘，得到的感官认识是：本地人认为房价太高，难以接受。目前不多的在售盘，不少也被预算不足的城区客户买去。
石龙的难，正是难在自己后继无力，无强有力的产业支撑，镇上的子民的收入水平，远远赶不上2015-2017那三年房价飞涨的速度。
隔壁的石碣，均价比石龙略低，今年房子卖得如火如荼，存在感远超石龙。
但如果问石龙本地人，为什么你们比石碣贵呢？石龙人一脸黑人问号：“这不是理所当然的吗？？？”
房价难以承受，但石龙人有自己的坚守和追求。去石碣买房是不可能的了，去石排也是不可能的了。于是石龙人看了看北边。
那里是石湾，是石龙人的另一个家园。
石湾：6成石龙人的迁徙首选
从石龙驾车经沙河大桥来到石湾的新城区，不过十分钟，楼市却完全是另一番景象。
如果说石龙的楼盘少得可怜，那么石湾的楼盘拥挤到几乎是扑面而来，从沙河大桥支路往石湾镇政府方向走，不到4公里的距离便分布了近10个楼盘，每个楼盘间隔平均不到400米。
| 石湾楼盘密集程度与楼盘容积率，都相对较高
如果不是指示牌提醒，几乎察觉不到已离开东莞，进入惠州的地界。满街都是“粤S”的车牌，东莞味道浓郁。
这也是石龙的另一尴尬之处。
地缘如此接近，价格却相差一倍，可气的是，惠州还不限购。基本上，石龙房地产业的前景，已被石湾无情地吞噬大半。
是的，拥有同一条江的江景，目前石湾的均价大概在8000-10000元/平，仅为石龙的一半。
| 石湾目前在售洋房一览
仅凭这一点，石湾便抢走大半石龙客。目前，石湾客户的构成，有6成来自石龙，2成来自东莞其余镇区，2成来自广深与其他区域。
石湾主要分为石湾老城、新城区与产业片区三大块，近年来频频走进东莞人视野的楼盘，多集中在新城区。
| 石湾镇总体规划图
其中享负盛名的是蓝湾御府与蓝湾半岛，均为蓝湾国际的项目。与东莞一桥之隔，无缝对接。
其中，蓝湾半岛于2019年国庆期间开盘时，就曾以8300元/平的均价吸引了大批石龙刚需客（回顾：逆袭！石湾盘8字头抢东莞客 2小时去化70套！），开盘2小时去化过五成。
| 开盘当天，现场人头攒动
根本不愁卖，很傲娇，每年仅卖2栋，卖完收工。
🔖 美的旭辉天地
目前石湾的价格担当，当属美的旭辉天地，据闻吹风价达13000元/平。
项目位于主干道兴业大道旁，为美的今年4月竞得地块，由美的与旭辉联合开发，旭辉操盘，计划打造石湾首个智慧综合体。
该盘目前认筹中，计划首推1-2栋共计200余户，户型为98平三房及118平四房，具体售价尚未公布。
| 项目计划打造三层商业配套
前来认筹的石龙客户居多，销售在介绍周边配套过程中，也习惯性多以石龙同级配套作比喻。
🔖 奥晨·龙湾天元
便宜的也有。
位于湾湖西路的奥晨·龙湾天元目前仍未过万，均价为9000-9800元/平，毛坯交付。
项目占地超百万平，在售为第五期，总户数近2000户，容积率高达3.5。但目前可售余货约为50套，尚有7栋预计将于明年推出，目前已在动工。
| 从销控表可见，该盘目前可售仅剩高低层少量房源
🔖 聚龙·天誉湾
美的旭辉天地未开盘，奥晨·龙湾天元年前仅剩尾货，聚龙·天誉湾同样有一个月没货卖的空档期。
聚龙·天誉湾为石龙本地房企开发，三四期将引入一家深企。楼盘体量共7栋，728户，开盘首推2栋，价格10000-12000毛坯，已售罄。
| 聚龙·天誉湾二期沙盘图
目前项目在售2期，为90-140㎡3-4房毛坯，预计月底加推，价格也已破万。
小结：
给大家罗列下石湾重要项目的年龄：
蓝湾半岛6岁，蓝湾御府5岁、双城峰景2岁、新怡·豪门6岁、名巨山水城1岁、嘉豪·御景城5岁、现代华府4岁、新怡·豪门5岁、双城峰景4岁、奥晨·龙湾天元3岁、聚龙天誉湾2岁。
可以看出，石湾的楼盘小伙伴，非常年轻。已交楼的项目，入住率大多在20-30%，号称入住率最高的聚龙·天誉湾，入住率也仅60%。
这也是为什么，石湾虽然楼盘众多，但是鲜少二手门店的原因。
也就是说，这是一个尚未经过二手交投检验的市场。而且目前石湾的价格仍有上涨势头，身为价格担当美的旭辉天地，大有逼近石龙价格的势头。前来投资的客户，已不在低位，已入手的买家，是否站岗，还不好说。
| 石湾次新盘的均价，远远追不上一手
就是这样一个前景尚未明确的石湾，年前竟然也快没货了。
刚需仍是那句老话：合适就买。投资可不可买？仔细看看房姐发的石湾二手价格表。
快过年了，多买年货，孝敬父母，不要冲动。
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